皆様、こんにちは？㈱EverGreenの神田です。
今日のお話は、アパート経営の経理のお話です。(#^.^#)

減価償却費って、分かりますか？簿記とかやったことのある人なら知ってますよね？減価償却費というのは？建物の取得価格を一括に計上しないで、毎年少しずつ経費にできるって仕組みです。
投資金額を毎年少しずつ回収していくものです。
例えば会社で、設備を買ったとします。企業の経済活動に用いられる機械装置や設備、車両などの資産は、一般的に時間の経過とともにその価値が目減りしていく・・・・よね？と言うことです。
何か買っても、いずれ時間の経緯と共に、物は壊れるし、ダメになってしまいます。こうした資産の事を減価償却資産と言うんですけど、減価償却資産を買うために要した費用は、想定される使用可能期間で分割し、収益と費用の対応関係が成立するように必要経費として計算されないとおかしいよね？この考えを『費用収益対応の原則』といって、会計を縛っている考え方です。

良く減価償却費と言うと、実際にはキャッシュアウトしないけど軽費化できる物みたいに言われますけど、そうではなくて、『既に支払ってる支出を毎年順次経費化している』と言うのが、正確な表現に思います。

建物など、固定資産を購入した年にすべて経費化できるとすると？儲かった年に固定資産を購入すると幾らでも節税が出来てしまうので、毎期しっかり納税してもらうためにこの仕組みがあります。

中古物件を取得した場合は、その建物の使用可能期間(年数)を見積もって、その見積もった年数を耐用年数として適用します。
その耐用年数の期間中に毎年減価償却するんです。

その耐用年数ですが、居住用の建物の法定耐用年数と言って、資産ごとに、『各構造ごとの建物が物理的にどれくらい持つのか？』と言うのを、法律で定めたものがあるんですけど、その法定耐用年数が適用されます。

木造は22年ですし、ＲＣ(鉄筋コンクリート造)／ＳＲＣ(鉄骨鉄筋コンクリート造)は47年と決まっています。

ここが味噌なんですけど、この減価償却が出来て、物件の取得原価を費用化できる期間が長いほど、これはまた次の機会にお話ししたいのですけど、デットクロスと言って、賃貸経営で利益が出てしまい、税金を持って行かれてキャッシュが無くなる危険な状況を回避できます。

上手に利益を圧縮していって、利益の出ないようにしながら、手元にお金を残せるってことです。

一般的に、アパートマンションの相場も、木造よりも、鉄骨造、鉄骨よりも鉄筋コンクリート造の物件の方が高いです。

ちょっと話が難しくなってきてますね・・・・私も疲れてきました。(#^.^#)

この耐用年数の計算方法も決まっていて、築年数が耐用年数を過ぎてしまっている場合(要するに、言い方は悪いですけど、もうお釈迦ってことですね、税法的に)例えばですけど、耐用年数が22年の木造住宅で、建築後25年経ってるとするじゃないですか？

その場合の計算は、法定耐用年数×20％
と決まっています。

22年×0.2ですので、4.4年です。
但し、一年未満の端数が出たときは切り捨てて、年数が二年未満の時は二年にします。

この場合なら？4年ですね？

今度は、築年数が、耐用年数の一部を経過している場合ですけど
これは
(耐用年数−経過年数)＋経過年数×20％で計算します。

例えばですけど？築18年経過してる木造のアパートの法定耐用年数は？
(22-18)+18×0.2なので？7.6で端数切捨てで、7年です。

いかがですか？
ここに、物件の付帯設備で節税する、と言う方法も関係してきます。

減価償却する固定資産がありますよね？そのマンションなり、アパートの事ですね？それが法定耐用年数によって、各年度に割り振って費用化されるってお話は先程しました。

その建物も、『躯体』と『付帯設備』に分けられます。
まあ、ざっくりな言い方をすると、躯体とは、基本構造部分の事です。
『付帯設備』は基本的な付帯設備・給排水設備等の事で、これの耐用年数が15年と決まってます。
躯体の構造の種類によって、法定の耐用年数が変わってきますよ？と言うお話は先程しました。
『付帯設備』の耐用年数は、エレベーター・消化排煙・災害放置設備などによって期間が異なって定まっています。

この付帯設備の部分の減価償却は、個人の場合、届け出を出せば、『定率法』と言う償却方法を選ぶことができます。

これも長くなってしまうので、また別の機会に割きますけど、この方法を使うと早期に多額の減価償却を計上できるんです。
この耐用年数が短ければ短いほど、年間の減価償却費が多くなります。
見かけ上、費用が増えるので結果的に利益を圧縮しますので、利益に掛かってくる税金も減ります。
手元にはお金が残るよ？と言うことです。ここが肝ですけど、『減価償却を如何に大きくできるか？』ってことです。
そうすればキャッシュ(手元資金)残る賃貸経営が可能になります。

今日は、ちょっと難しい話をしてしまいましたね。
この辺は、ちょっと難しい部分ですけど、分かっていると、物件を選ぶ際の目利きが出来るようになります。

また、いつになるか分かりませんけど、このお話の続きもしてみたいと思います。

それでは、皆さん？お元気で(#^.^#)